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发布日期:2020-01-11 16:11:52 浏览次数:4828

微信云顶夺宝输光了 Peter Verwer:REITs房地产市场投资总值高达356万亿

微信云顶夺宝输光了,2018年4月14至15日,中国资产证券化百人会论坛等多个单位在北京联合举办2018中国资产证券化行业年会,本次大会以聚焦“新形势下的资产证券化”使命为主题。 

亚太房地产协会是代表亚太房地产投资行业的非营利性组织,其会员包括各大主权财富基金、养老基金、保险、基金公司、房地产服务商、房地产开发上、家族企业等。协会的会员遍布181个国家,超过1001个房地产市场。

亚太房地产协会CEO Peter Verwer发表主旨演讲,以下是他的演讲全文实录:

Peter Verwer:今天很高兴可以来到这里谈这个非常重要的话题。亚太房地产协会是一个非营利企业,我们的会员包括亚太主要的投资者和金融机构,我今天来这里就是要谈一谈REITs和房地产的资产类别。

第一点,全球REITs市场到底有多大?第二点,亚洲在REITs方面有什么样的革新?我今天要谈的主题就是亚洲出现了REITs的革命性的发展,不仅仅是在证券化方面,在生态圈的建设方面页取得了重要的进展,也就是我们的ABS以及BBP。我们也可以发现,REITs不仅仅可以创造一些财富,不仅仅是一个工具,如果它设计良好,也可以促进我们的经济发展,可以给我们带来社会的资本。第三个,REITs作为一个平台的发展以及它的趋势。此外我还会给大家介绍一些其他的内容,比如说有一些REITs的资本市场的技术和创新正在显现,这些技术目前已经获得了应用,而且它与技术的发展是保持了同步的发展,最后还会介绍一下在中国的REITs情况以及中国的REITs到底有什么样的机遇。

关于全球的REITs市场我们要了解它的规模到底有多大,我们的答复是,从全球来说,我们REITs房地产的市场投资总值356万亿人民币,这是目前的规模,这是给我们带来收入的,五分之一是一些机构投资人所拥有的,这五分之一还有一半上市了,而且我们还有一些公募基金,占有17000亿美元。大家看看这个图,这是全球和美国的细分情况,美国占了65左右。这不是说美国比别的国家更强大,原因是美国认为REITs是一项技术,或者当成一个技术的应用软件,在不断的发展,对社会产生不断的影响。在过去数十年中,REITs在不断的发展,我们所面临的问题就是我们的REITs是不是打造了一个真正的平台,或者说我们的APP到底是一个什么样的形式是最为适用的。我刚刚说过,REITs它的规模是非常快,而且REITs进展也是非常快的,因为他们可以给社会和经济带来服务。

亚太是在北美之后第二大发展的市场,中国在全球是仅次于美国的第二大REITs国家,而且现在中国占有的比例越来越大。大家都会问一个问题,中国在未来是不是会不断的发展,而且资产证券化在中国的机遇是什么?

现在我来讲讲REITs的革命或者革新。这有36个国家和区域,他们面临的问题都是跟中国一样的:我们的监管到底是怎样的?我们的税收到底应该怎样?我们的规则应该怎样?他们的增长有极限吗?他们的定义到底是什么?REITs到底能够做什么?我们要解决这些问题,这36个国家和区域他们的REITs其实各不相同,各有各的定义。

美国是最大的REITs国家,但是在亚洲,在过去的三年中,亚洲REITs发生了一场革命,而且这场革命是非常精细的发展。在上个月,马来西亚就已经发布了要现代化的条例,他们认为一定要采用最新的技术来促进REITs的发展。三个星期前,他们发布了监管条例,他们是属于伊斯兰国家的REITs。新加坡在最近他们的预算中,做了一些实验,称之为REITs的ETS,这是因为他们的税收与REITs不太一致,这个问题需要改革,否则他们的ETF无法成为全额版本的。当然这里还有别的国家,我就不一一介绍了,我主要说日本,日本已经宣布他们的REITs市场要翻番,还有澳大利亚,未来五年日本就会超过澳大利亚,规模将会达到三十万亿日元。日本想要把REITs当做他们的资产战略,不想光用REITs促进经济的发展,还想要用REITs解决社会问题,并且提供社会服务。日本把REITs的规则变了,今后要让REITs介入到相关的社会服务方面。

最为激动人心的就是印度,当然中国也一样,因为印度有一个观点,REITs它的存在不仅仅是打造财富,为家庭打造财富以及为个人打造财富,而且他们应该是要和财富一致的,而且印度还认为REITs还可以促进城市的增长,这一个机制还可以促进经济活动的发展,而且REITs在印度还可以提供社会服务。所以目前在印度,与任何别的国家都不一样,他们有两条规则,一个是他们的基础设施到信托投资,另一个是REITs,马上就要推出的条例,他们实际上建立了一个平台,或者打造了一座桥梁,在社会中把所有的资产连起来,他们的资产一共有34类基础设施放进来,比如说要提供可承担得起的住宅,而且还要考虑到税收,因为在印度他们知道有清晰的目标,要大幅度地增长,要通过REITs建大量的住房,这个住房不是销售的,而是居住的,这是亚太地区的主要变化,我们认为这是在亚洲的REITs投资基金的变化。

我们都知道REITs最初的目标非常狭窄,无非就是一些投资和一些经济和基础工业,但是现在进入了社会和服务,也就是它们已经有关联性了,变得更重要更有效了,今天可以看到REITs的发展所带来的结果是什么,它是更为融合了,可以反映社会所有的经济,REITs每天的交易量大幅度上升,我们现在需要它的流动性,这一理念就已经得到了变革。另外我们有效地把REITs融合到了资本市场中,如果这样做的话,它们就可以提供服务,作为一种工具,可以促进社会和经济的增长,REITs的基金过去比较狭义,现在则可以非常有效地反映出我们的REITs市场情况,很多人认为今后的REITs到底像资产还是像证券呢?要看你希望REITs给你做什么,它可以确定未来的发展方向。

最后,它是非常的稳定,非常的有确定性,可以给我们带来收入。

对很多国家来说,他们希望REITs可以协助这些国家确保保险公司以及保险基金带来未来的收入,可以带来稳定的回报,现在我们可以发现REITs的波动性比较小,现在是TFC的后期,在亚洲,REITs波动比全球低得多。

REITs的增长是非常快的,或者叫革命性的快,现在已经成为了一个社会,成为一个市场的APP了,也就是一个软件应用了,所以我们把它称为有很多的分类,分类你可以列出一个词汇表,我只是介绍它的图谱家族非常庞大,涉及到社会的方方面面,一方面有传统经典的REITs,也就是上面的商业型,现在还是非常重要,在社会中的作用也依然关键,另外还有互动,从摇篮到坟墓,从一个人的生活起居,全部都有交叉,比如像信息化的REITs,债券型的REITs,还有ETF型的REITs,还有伊斯兰社会型的REITs,H型REITs,还有基础设施的,还有农村的,农村的主要针对林业,还有社会型的REITs,比如养老型的,照顾小孩的,还有教育型的REITs,产品的关联性特别大,对社会带来的影响特别巨大。

我们刚刚前面说过了,我们在人类历史上现在全球是第一次,让全球的主权基金以及养老基金和它进行了互动,目前投资比例在2017年第一次超过10%,在未来还会有一种混合型的资本市场会把它投入到产品当中。

现在混合型的资产完全可行,住宅的证券化发展越来越深入了,我给大家介绍一两个,在英国、澳大利亚和印度三个国家,大家认为住宅是用来销售的,但是租赁型的住宅的重要性也应该是一样的。因为我们与印度的监管方做过交谈,他们认为销售型住宅和租赁住宅重要性是一样的,因为他们希望提供越来越多的住宅,建造越来越多的地方,让老百姓有越来越多的选择,所以基于美国的多家庭的选择目标,要进行一点变化,我们要利用传统型的资本市场打造现在的住宅,另外还有其他的很多国家,他们谈到了要用REITs促进社会优先事物的发展,这个图表罗列出了所有的老的REITs行业,比如在美国,美洲市场是发展最深最快的,右边购物中心还是属于REITs重要的领域,过去的十年有不同了,我这里用蓝颜色和橘色表示新的发展和老的发展,住宅是进展最快的,右边第三个是基础设施,发展也非常快,基础设施的资本价值在美国已经是上升了,十年前是0,现在是非常快,数据中心过去也是0,现在也非常快,农村过去十年前是0,现在也是非常快,所以现在我们新的行业是进展非常快的,动态的发展非常快。

最后介绍一点,我们亚洲的REITs,比如保健、居住等等,不仅仅是美国的模式,其实已经用美国模式服务到了亚太的区域。

对中国来说REITs到底意味着什么?我们大家都非常熟悉的一点,中国准REITs的进展都非常清楚了,有PPP和ABS框架,提供了非常刚性和健全的机制,可以促进经济的增长,我们以准REITs相关的实验用于了解到底在中国的REITs应该是怎样的REITs,怎么可以适用中国的特点,也就是在国外先要立法,立法以后就要付诸实施,在中国是先实验再实施,我们要来了解中国REITs市场的绩效和表现,看看中国的REITs与全球的REITs还是有点不同的,我们要做相关的工作,每个月我们都跟踪,我们所做的工作就是中国每一平米的资产我们都进行跟踪,我们有七个香港和新加坡的基金管理相关工作,因为他们按照两个不同的税收体系进行跟踪的,一个是香港一个是新加坡,我们主要了解亚太的REITs绩效和表现。

看第二栏总的回报,新加坡是最好的,21.99%的回报,新加坡的REITs发展是很健康的,我们先把中国大陆的资产剔除,因为七支新加坡和香港的基金,他们是45亿,我们把它拿走了以后可以发现回报率是19%,跨的行业是非常多,我们用新加坡和香港的基金很难来预测中国的REITs发展,但是也可以表明中国的绩效不错,因为回报是19%,我们和中国监管层也交流过,他们问我们红利是什么,红利看起来要低于新加坡,中国的资产用新加坡和香港的基金分布情况怎么样,还是比较平均的,主要是基于它的高质量资产,表现还是可以的,反映了总体的管理水平。

这是亚太区域REITs从长期的角度来看的绩效。我们是从2002年到今年,把新加坡、香港和日本的REITs都做了比较,可以看出红线就是REITs,假设我们再投资,从回报来说,REITs还是超越了别的投资,他们要比债券和股权投资都更好,红的是属于最好的,他们还提供了服务,给我们带来收入,蓝色就是资本的回报,因为有复合回报率,有高有低,总体他的回报可以当作一台收入机器,也就是REITs的收入机器带来的收入不断提高。它的波动性在全球是最低的。

女士们先生们,我的报告就到此结束,非常感谢你们邀请我到这儿来,我刚才所谈的报告主题就是与十年前相比,REITs和我们现在的发展完全不相关,当时要么是黑,要么是白,现在你拿苹果5,肯定和苹果X是不相关的,但是两者之间可以尽量地关联起来,让REITs与所有的经济增长和社会资本关联起来,我们也确实是可以做到的,你要注意到它的治理和透明才可以,另外还有政府要把它当作一个资产的工具,我希望今后还可以和你们合作,把它变为现实,带来财富。

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